同一棟預售屋，高一層貴多少？每層約 0.5%，但 4 樓比 3 樓還便宜

2026-10-31　把同一棟、同一季賣出的預售屋放在一起比：每高一層，扣掉車位後的單價約貴 0.5%，一棟 15 層樓從 2 樓到頂層約差 6%。但 4 樓是例外——比上下兩層的平均便宜約 0.8%，八年來每一年都一樣，而 6 樓以上任何一層都沒有這種落差。頂樓也沒有額外溢價。另外，每層的價差這幾年在變大。

買預售屋時，同一棟樓的價目表通常是「樓層越高越貴」。但到底貴多少、有沒有例外、這幾年有沒有變？建商的價目表不公開，實際簽下的價格卻在內政部實價登錄裡逐筆查得到。這篇用 2019 年 1 月到 2026 年 9 月的預售屋成交回答這三個問題。

比法：同一棟、同一季

每一筆成交只跟同一個建案、同樣總樓層數的那棟樓、同一季賣出的其他戶比。這樣比，地段、建材、建商定價風格、市場行情都被拿掉了，剩下的差異主要就是樓層（另外再控制坪數）。一組至少要有 5 筆成交、涵蓋 3 個以上不同樓層才納入。

價格用本站建案頁中位單價的同一套規則：只計住宅大樓與華廈，排除一樓、店面、親友與特殊關係交易、含裝潢家具的成交，車位價另外申報的先扣掉。符合的成交共 458,954 筆、約 6,500 個建案、20,047 組「同棟同季」。

為什麼一定要限定「同一季」

比法每高一層，單價貴多少
同一棟、不分時間0.54%
同一棟、同一季0.47%
同一棟、同一個月（對照）0.47%

11 層以上的建築，高樓層（上三分之一）的成交平均落在開賣後第 6.5 個月，低樓層（下三分之一）是第 5.6 個月——高樓層晚一點賣掉，而預售屋的價格通常隨銷售期間調漲。不分時間比，會把「晚賣」的漲價誤算成「樓層」的溢價，多估約一成五。改成同一個月比，結果與同一季幾乎相同，表示同季的比法已經夠細。

每高一層，約貴 0.5%

全部合起來，每高一層、扣掉車位後的單價約貴 0.48%（控制坪數前後幾乎一樣，0.47%）。換算成總價：一戶 1,000 萬的房子，高一層大約多付 5 萬元。

不是少數大建案撐出來的平均：逐棟分開算，成交 20 筆以上的 4,709 棟樓裡，94% 的每層價差是正的，中位 0.58%；前一成的樓每層貴 1.4% 以上，後一成只有 0.1% 左右。

每高一層，每 1,000 萬總價多幾萬元（依建築總樓層數）

10 層以下（2,472 案）8 萬
11~15 層（3,007 案）6 萬
16~20 層（357 案）5 萬
21~30 層（725 案）4 萬
31 層以上（82 案）4 萬

數值：10 層以下 0.84%、11~15 層 0.55%、16~20 層 0.49%、21~30 層 0.43%、31 層以上 0.43%。樓越矮，每一層的價差越大，但樓層數少；整棟從低到高的總落差反而是越高的樓越大。

放在一棟樓裡看比較直觀。以最常見的 14~15 層建築、2023~2025 年的成交為例：2 樓到 14 樓相差約 6%，曲線大致是一路往上爬——但在 4 樓凹了一下，到頂樓又沒有再往上。

14~15 層建築，同棟同季比 2 樓貴多少（每 1,000 萬總價，千元）

2樓0 千元
3樓14 千元
4樓7 千元
5樓144 千元
6樓243 千元
7樓309 千元
8樓380 千元
9樓417 千元
10樓476 千元
11樓476 千元
12樓516 千元
13樓559 千元
14樓595 千元
頂樓559 千元

2023~2025 年成交，已控制坪數。2 樓為基準所以是 0。4 樓比 3 樓低，頂樓比 14 樓低。

4 樓：比上下兩層的平均便宜約 0.8%

樓層價差大致是一層一層線性往上加，所以任何一層的價格，應該差不多等於它上下兩層的平均。拿每一組「同棟同季、上中下三層都有成交」的資料逐層檢查，只有一層明顯偏離：

每一層 相對 其上下兩層的平均（同棟同季，中位數）

樓層比較組數相對上下兩層平均低於上下兩層平均的組數比例
3 樓7,498+0.11%48%
4 樓7,450−0.82%66%
5 樓7,492+0.24%44%
6 樓7,077+0.01%49%
7 樓6,716+0.01%49%
8 樓6,298+0.01%49%
9 樓5,847+0.01%49%
10 樓5,413+0.06%47%
11 樓4,921−0.05%52%
12 樓4,580−0.03%51%
13 樓3,523+0.01%49%
14 樓1,5810.00%50%
15 樓1,486−0.01%50%

6 樓以上每一層都落在 ±0.1% 以內、高於或低於鄰層的機率各半，這就是「沒有特別現象」的樣子，可以當對照組。3 樓與 5 樓略為正值，是因為它們的「鄰層」之一就是偏低的 4 樓。兩層的戶坪數中位相同（比值 1.000），不是 4 樓戶比較小造成的。

這不是某一年的偶然。逐年看，4 樓相對上下兩層的落差從 2019 到 2026 年都在 −0.66% 到 −1.05% 之間：

4 樓 相對 3、5 樓平均（同棟同季，中位數），依成交年

20192020202120222023202420252026（至9月）
−0.85%−1.03%−0.87%−0.85%−0.79%−0.66%−0.72%−1.05%

0.8% 大約等於一層半的樓層價差——在 14~15 層的樓裡，4 樓的單價跟 2、3 樓差不多。以 1,000 萬的戶計，約 8 萬元。

最直覺的解釋是「四」與「死」諧音的忌諱。資料能證明的只有價格確實比較低，證明不了原因：可能是買方出價較低，也可能是建商在價目表上直接把 4 樓訂低；少數建築的 4 樓也可能剛好在裙樓頂、設備層旁，條件本來就不同，官方資料沒有欄位可以分辨。值得一提的是，同樣常被避諱的 14 樓看不出任何折價（0.00%），13 樓也沒有。

頂樓沒有額外溢價

頂樓比正下方一、兩層的價格，只高一層左右的正常價差，沒有另外的「頂樓溢價」；14~15 層的樓甚至略低：

頂樓 相對 下方一、兩層（同棟同季，中位數）

建築總樓層比較組數頂樓貴多少
11~15 層5,568+0.1%
16~20 層580+0.6%
21~30 層1,230+0.4%
31 層以上119+0.6%

頂樓與下方樓層的坪數中位相同。頂樓可能同時有加分（視野、獨享屋頂）與扣分（日曬、漏水顧慮）的因素，也可能是建商把頂樓戶另外規劃成不同產品；資料看得到的只是兩者相抵後的淨結果。

每層的價差，這幾年在變大

2019~2021 年，每高一層約貴 0.40~0.43%；2022 年以後跳到 0.51~0.56%，等於拉開了約三成。

每高一層，每 1,000 萬總價多幾千元（依成交年，同棟同季）

201940 千元
202043 千元
202141 千元
202253 千元
202351 千元
202453 千元
202556 千元
2026（至9月）50 千元

數值依序為 0.40%、0.43%、0.41%、0.53%、0.51%、0.53%、0.56%、0.50%。2026 年只到 9 月、成交量少。

先排除兩個可能的假象：一、是不是因為高樓建案變多？ 不是——分開看，10 層以下、11~15 層、16~20 層、21~30 層每一組的 2022~2025 年都高於 2019~2020 年（例如 11~15 層從 0.43~0.47% 到 0.60~0.70%）。二、是不是少數大建案拉動？ 不是——改成逐棟算再取中位數，同樣從 2019~2020 年的 0.48% 升到 2022~2024 年的 0.59~0.61%。

原因資料說不出來。可能是建商的價目表把樓層差拉得更開，也可能是房價上漲期間買方更願意為高樓層付錢；2025 年市場轉冷之後，這個價差並沒有縮回去。

對讀數字的人，這代表什麼

這些數字漏掉什麼