同一個建案，晚點買會比較貴嗎？2025 年起建案內的成交單價停漲七季，但沒有降
2026-10-31 把同一棟樓、相鄰兩季的預售成交放在一起比（扣掉樓層與坪數的差異）：2021 年底到 2022 年上半，同一個建案的成交單價每季約漲 2.9%；2024 年前三季每季約漲 1.9%；2025 年第 1 季起連續七季幾乎不動（每季 −0.03% 到 +0.28%）。量在央行第七波之後一個月就崩了，價格晚一季才停漲——而且停住，沒有往下走。
買預售屋常聽到一句話：「早買早便宜，建商每賣一批就調一次價。」這句話在市場熱的時候大致成立，但 2024 年下半年簽約量腰斬之後呢？建商是繼續調漲、停漲，還是開始降價？建商的價目表不公開，實際簽下的價格卻逐筆申報在內政部實價登錄裡。這篇只用同一個建案自己前後的成交互相比，回答這個問題。
比法：同一棟樓、相鄰兩季、扣掉樓層與坪數
直接拿各季全國中位單價比，會混進「這一季開賣的是哪些建案」——一季多幾個臺北的案子，中位數就跳上去。所以每一筆成交只跟同一個建案、同樣總樓層數的那棟樓自己比：某一季的中位單價，對上一季的中位單價，兩季都要至少有 3 筆成交。地段、建材、建商定價風格因此都被拿掉了。
同一棟樓裡，不同季賣掉的樓層與坪數不一樣（高樓層通常晚一點賣），所以先扣掉樓層與坪數的影響：在同棟同季的成交裡估出每高一層單價約貴 0.52%、坪數越大單價略低，再拿調整後的單價來比。價格用本站建案頁中位單價的同一套規則：只計住宅大樓、華廈、公寓與套房，排除一樓、店面、親友與特殊關係交易、含裝潢家具的成交，以及備註為原買方讓渡、轉售的成交；車位價另外申報的先扣掉。
符合條件的成交共 322,819 筆、5,705 個建案（2018 年 12 月至 2026 年 9 月簽約），構成 10,667 組「同一棟樓、相鄰兩季」的比較。
越晚買越貴，但幅度看是哪一年開賣
先從買方的角度看：一棟樓開賣後第 9~14 個月成交的單價，比它開賣頭 3 個月貴多少？
開賣後第 9~14 個月 相對 開賣頭 3 個月的單價（同一棟樓，已扣樓層與坪數），依開賣年
| 開賣年 | 棟數 | 中位變化 | 漲超過 2% 的棟 | 跌超過 2% 的棟 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 158 | +9.4% | 80% | 4% |
| 2022 | 659 | +2.1% | 50% | 14% |
| 2023 | 567 | +3.4% | 61% | 9% |
| 2024 | 464 | +2.0% | 50% | 15% |
| 2025 | 370 | −0.0% | 27% | 25% |
「開賣」指本站資料裡該建案第一筆成交的月份。兩段時間都要有成交的樓才算得出來，所以這張表天然偏向賣得比較久的樓。2025 年開賣的只有上半年與部分下半年開賣的樓已經滿 9 個月；2020 年以前開賣的樓不到 10 棟，不列。
2021 年開賣的樓，晚一年買平均貴近一成，八成的樓都漲；到 2025 年開賣的樓，晚一年買跟頭三個月幾乎一樣價，漲的樓與跌的樓各佔約四分之一。「早買早便宜」在 2025 年開賣的建案上已經看不出來。
換成日曆看：2025 年第 1 季起，建案內的價格停住了
上面那張表把不同時期混在同一個「開賣後第幾個月」裡。直接按日曆季別看，把每一組「同一棟樓、相鄰兩季」的漲跌取中位數，再逐季累計起來，形狀很清楚：
同一個建案內的成交單價累計變化（以 110 年第 3 季為 0，每 1,000 萬元累計多幾萬元）
每一點是一季，以該季第一個月標示。數值是各季「同棟相鄰兩季變化」中位數的連乘，用來看形狀，不是正式的房價指數。最後一點（115 年第 3 季）資料只到 9 月中，且簽約有 30 日申報時滯，尚不完整。
三段很分明：2021 年底到 2022 年上半陡升，2022 年下半到 2023 年上半放緩，2023 年下半到 2024 年第 3 季再度加速，2025 年第 1 季之後變成一條平線。
同一棟樓，每一季比上一季的成交單價（中位數，每 1,000 萬元多幾千元）
數值：每季 +2.85%、+1.90%、+0.14%。不扣樓層與坪數的原始單價是 +3.14%、+1.94%、+0.34%，結論相同。把每季門檻從 3 筆放寬到 1 筆，114Q1 之後是 +0.09%（6,292 組）；提高到 5 筆是 +0.19%（1,628 組）。
114 年起逐季：同一棟樓比上一季
| 季別 | 比較組數 | 中位變化 | 漲超過 1% 的組 | 跌超過 1% 的組 |
|---|---|---|---|---|
| 113Q3（對照） | 858 | +2.29% | 67% | 11% |
| 113Q4 | 538 | +1.03% | 50% | 17% |
| 114Q1 | 491 | +0.28% | 35% | 24% |
| 114Q2 | 410 | +0.15% | 31% | 30% |
| 114Q3 | 330 | +0.02% | 30% | 29% |
| 114Q4 | 331 | +0.11% | 33% | 25% |
| 115Q1 | 391 | −0.03% | 32% | 27% |
| 115Q2 | 404 | +0.12% | 31% | 27% |
| 115Q3 | 353 | +0.23% | 36% | 25% |
115Q3 不完整（見上圖註）。
時間點值得對照。央行第七波選擇性信用管制在 113 年 9 月 20 日實施，全國預售簽約量 10 月就單月掉了 37%（見民國113年那一波爆量是怎麼來的）。但同一個建案內的價格在 113 年第 4 季仍然漲了約 1%，要到 114 年第 1 季才停。量先崩，價晚一季才停漲。
停住之後也沒有往下走。114 年起每一季，漲超過 1% 的樓與跌超過 1% 的樓大約各三成，互相抵銷。115 年 3 月 20 日央行第一次鬆綁之後的兩季（+0.12%、+0.23%），也看不出明顯回升。
上一次放緩（112 年第 1、2 季，每季 +0.26%、+0.30%）只維持兩季就重新加速；這一次已經連續七季。
賣得慢的樓呢？也沒有明顯降價
直覺上，一直賣不完的樓最有降價壓力。挑出在 113 年第 3 季到 114 年第 1 季、以及 115 年第 2~3 季兩段時間都還在成交的 212 棟樓——也就是信用管制前後到現在一年半都還在賣的樓——比較兩段的調整後單價：中位 +0.1%；跌超過 3% 的有 16.5%，漲超過 3% 的反而有 23%。中間八成的樓落在 −4.9% 到 +4.6% 之間。
各縣市
同一棟樓，每一季比上一季的成交單價（中位數），依縣市
| 縣市 | 113Q1~Q3 | 114Q1~115Q3 | 114Q1 起比較組數 |
|---|---|---|---|
| 桃園市 | +2.88% | +0.11% | 580 |
| 新北市 | +2.01% | +0.10% | 564 |
| 臺中市 | +2.12% | +0.10% | 409 |
| 臺北市 | +0.75% | +0.25% | 332 |
| 高雄市 | +2.61% | +0.35% | 195 |
| 臺南市 | +1.51% | +0.14% | 175 |
| 苗栗縣 | +1.56% | +0.34% | 82 |
| 新竹縣 | +1.69% | −0.21% | 72 |
| 宜蘭縣 | 0.00% | +1.16% | 71 |
| 彰化縣 | +1.01% | −0.14% | 53 |
| 新竹市 | +1.69% | +0.37% | 35 |
| 雲林縣 | +1.17% | +0.39% | 31 |
| 屏東縣 | +1.36% | +0.48% | 31 |
只列 114Q1 起比較組數 30 組以上的縣市。組數少的縣市一兩棟樓就能讓中位數移動，宜蘭的 +1.16% 不宜過度解讀。
六都與其他縣市的方向一致：113 年前三季每季漲 1.5~2.9%（臺北本來就漲得慢），114 年起全部收斂到 0 附近。沒有一個主要縣市出現持續的季降幅。
為什麼漲停了、卻看不到降價
資料只能證明簽約登錄的單價停住了，證明不了原因。可能的解釋至少有三種，本站資料分不出來：建商寧可放慢銷售也不調降牌價（降價會影響已購戶與後續議價）；讓利改用不寫進單價的方式（送裝潢、車位折讓、付款條件、工程款延後、利息補貼）；或是市場其實只是停滯、還沒到需要降價的程度。
有一個跡象支持第二種，但很弱：同一個建案的車位申報價，一季比一季低超過 1% 的比例，從 113 年前三季的 23% 升到 114 年起的 35%。車位有平面、機械之分，同一季賣出的車位種類不同就會出現這種變化，所以不能當作建商在車位上讓利的證據。
這些數字漏掉什麼
- 登錄價以外的讓利完全看不到。 送裝潢、送家電、付款條件放寬、工程期款延後、代付利息，都不會反映在單價上。含裝潢家具的成交本篇已排除；其餘方式官方資料沒有欄位。所以「單價沒降」不等於「實際成交條件沒變好」。
- 同一棟樓只扣了樓層與坪數，沒扣座向、景觀、邊間。 好的戶通常先賣掉，晚賣的戶條件可能比較差；若是如此，同等條件的戶其實漲得比本篇數字多，或跌得比本篇數字少。官方資料沒有這些欄位，無法驗證。
- 賣得太慢的樓不在樣本裡。 一季成交不到 3 筆的樓不列入比較。把門檻放寬到 1 筆，114Q1 之後的結果是 +0.09%，與 +0.14% 差不多，但成交稀少到連 1 筆都沒有的樓仍然看不到。
- 透天厝不在裡面。 官方對透天一律不填單價，本篇只看大樓、華廈、公寓與套房。
- 只含比對得到備查資料的建案。 民國 110 年 7 月備查制度上路前開賣、沒有備查紀錄的建案不在裡面。
- 最近一季不完整。 簽約後 30 日內申報，本篇資料取自 2026 年 10 月的官方查詢系統，成交只到 2026 年 9 月中。
- 累計曲線是中位數連乘，不是正式的房價指數。 它適合看「什麼時候轉折」，不適合拿來說「五年漲了幾成」。
- 「開賣」是本站看到的第一筆成交，不是建商的公開銷售日；建商在制度上路前就開始收訂的，開賣月會被算晚。
本篇沒有點名任何建案。單一建案的成交走勢可以在各建案頁的單價圖查到；單一建案的價格持平或下降，可能來自銷售策略、戶別組成、設計變更等許多原因，不代表該建案有任何問題。
出處
- 中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿（第七波選擇性信用管制） 中央銀行 · 2024-09-19
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