套房比三房容易解約嗎？放在同一棟裡比，幾乎一樣
2026-10-20 全國粗算，2023 下半年到 2024 年簽約的預售屋，一房的解約比例 4.6%、三房 2.5%，看起來套房將近兩倍。但放在同一個建案裡比，一房只比該案平均高 4%、三房低 2%，差距幾乎消失。一房比較常解約，主要是因為一房集中在少數解約本來就多的建案，不是因為戶型本身。
常聽到的說法是：套房、小宅多半是投資客買的，市場一轉冷，最先解約的就是它們。用內政部實價登錄的現行狀態（含解約申報）來看，這句話粗看是對的——但換個比法，幾乎全部消失。
比法：同一個簽約世代、已比對到備查建案的合約
解約申報義務 2023 年 7 月才上路，在那之前的解約查不到，所以只取 2023 年 7 月到 2024 年底簽約的合約：簽約與解約都在申報時代內，且到資料截止時已經過 1.7 到 3.2 年，大部分會解約的已經浮現。只計已比對到備查建案的合約，房數取官方登錄的格局欄（「1房1廳1衛」取第一個數字），四房以上併成一組，格局欄沒有房數的（開放格局、店面、辦公）不計。
粗看：一房的解約比例將近三房的兩倍
依房數：每 1,000 筆合約有幾筆解約（2023-07 ~ 2024-12 簽約，全國）
一房 4.63%、三房 2.51%，比值 1.84。如果到這裡就停，結論會是「套房的買方比較容易退場」。
放在同一個建案裡比：差距幾乎消失
問題在於一房與三房通常不在同一批建案裡。要分開「戶型的影響」與「建案的影響」，只看同時賣兩種以上房數的建案（全國 2,708 案，涵蓋 87% 的一房合約），然後問：如果戶型與解約無關，每一戶的解約機率就等於它所在建案的平均解約比例。把每一戶的這個期望值加總，再跟實際解約筆數相比——以下把這個比值乘以 100 當成「解約指數」：100 代表戶型完全沒影響，大於 100 代表這種戶型在同一棟裡比較常解約。
同一建案內的解約指數（同案平均＝100）
一房只比同案平均高 4%、三房低 2%。一房實際解約 326 筆，依所在建案推算應有 315 筆，差 11 筆，在隨機起伏的範圍內。
那 1.84 倍是怎麼來的？答案在期望值本身：一房合約所在的建案，平均解約比例是 4.7%；三房合約所在的建案，平均只有 2.5%。差距幾乎全部在「哪個建案」，不在「哪一種戶」。
這個差距有一部分集中在單一建案：高雄一個逾千戶的大型案，2023 下半年到 2024 年簽約的合約裡有 500 筆一房，其中 109 筆解約，就佔全國一房解約的五分之一。拿掉這一案，一房的粗算解約比例從 4.63% 降到 3.85%，同建案內的解約指數從 104 變成 108——結論不變，同一棟裡一房與三房差不到一成。
每個縣市都一樣：粗看有差，同一棟裡沒差
六都：一房與三房的解約比例（2023-07 ~ 2024-12 簽約）
| 縣市 | 一房 粗算 | 三房 粗算 | 一房 同案解約指數 | 三房 同案解約指數 |
|---|---|---|---|---|
| 臺北市 | 3.38% | 2.18% | 120 | 109 |
| 新北市 | 1.45% | 1.09% | 98 | 92 |
| 桃園市 | 3.82% | 2.15% | 100 | 103 |
| 臺中市 | 3.94% | 2.75% | 93 | 96 |
| 臺南市 | 4.78% | 3.49% | 98 | 106 |
| 高雄市 | 7.67% | 3.89% | 106 | 94 |
同案解約指數＝實際解約 ÷ 依所在建案平均推算的解約 × 100，只計同時賣兩種以上房數的建案。臺北市一房在這類建案裡只有 28 筆解約，120 的誤差範圍很大，不宜解讀成臺北的套房特別容易解約。
六都的粗算，一房一律高於三房，高雄甚至將近兩倍；換成同案解約指數，一房與三房全部落在 90 到 120 之間，沒有一個縣市保留粗算的差距。
換一個世代再驗一次
2025 年簽約的合約觀察期較短（解約還會繼續累積），不適合跟上面的世代比絕對水準，但同一建案內的比較不受影響——同一個建案裡的戶，觀察期大致相同。結果一樣：
2025 年簽約：同一建案內的解約指數（同案平均＝100）
同一棟裡，其他戶別特徵呢
用同樣的方法看總價、樓層、簽約先後與單價（只計合約 8 筆以上、整案解約未過半的建案，避免整案取消重簽主導結果）：
同一建案內：解約指數（同案平均＝100）
| 特徵（同案內分組） | 最低／最早 1/4 | 第 2 個 1/4 | 第 3 個 1/4 | 最高／最晚 1/4 |
|---|---|---|---|---|
| 總價 | 102 | 95 | 98 | 106 |
| 簽約先後 | 97 | 93 | 97 | 113 |
| 扣車位後單價（同案同半年內比） | 97 | 91 | 96 | 116 |
樓層另計（只計 6 層以上的建物，依該戶在全棟的相對高度分三組）：低樓層 111、中間 88、高樓層 105。
總價高低幾乎無關。比較明顯的是同一棟裡最後簽的那四分之一（113）與同一時期單價最高的那四分之一（116），大約高出一成多。兩者可能是同一件事的兩面：價格隨銷售期間上調，最後簽的往往也是買得最貴的——買在高點之後那一批解約比例最高，在同一棟裡也看得到同樣的形狀。但本站資料無法再把兩者拆開，也無法判斷是否與樓層、景觀等未登錄的條件有關。
這代表什麼
- 「套房買方比較容易退場」在全國粗算上成立，但在同一棟建案裡看不到。比較合理的讀法是：某些建案的整體解約比較多，而這些建案剛好一房比較多，不是一房的買方本身比較不穩。
- 對買方而言，判斷一個建案的解約風險，看的應該是建案本身（整體解約比例、銷售期間、價格在銷售期間怎麼變），而不是自己挑的戶型。各建案的解約數字在建案頁都查得到。
- 對讀數字的人而言，這是又一次「分組造成的假象」：按戶型分組時，分到的其實是不同的建案組合。跨建案比較任何戶別特徵之前，先在同一個建案裡比一次。
- 解約比例高不等於有問題。已知的成因包括買方資金或貸款狀況改變、交屋前驗屋或條件糾紛、建商取消或重整銷售、代銷換手整批換約；本站不認定任何個別建案的解約原因。
這些數字漏掉什麼
- 只計已比對到備查建案的合約。約四成的預售交易對不到備查資料（多為備查制度上路前開賣的舊案），不在這次的樣本裡。
- 房數取自官方登錄的格局欄，是申報當時的格局，不是坪數。一房包含「1房0廳」的套房與「1房1廳」的小宅，兩者在這份資料裡分不開；開放格局與沒有填房數的合約不計。
- 解約後再售會讓同一戶出現兩份合約，兩份都算進分母。實測約兩成的解約戶後來出現下一份契約，這會略微稀釋解約比例，但對同一建案內的比較影響不大。
- 官方沒有「解約原因」欄位。這篇只能說哪種戶在同一棟裡比較常出現解約申報，無法區分買方退場、換約、或建商主動解除。
- 觀察期仍未結束。實測約三成的解約在簽約兩年後才發生，2024 年下半年簽約的合約還會繼續累積解約；粗算的絕對數字之後會再上升，但同一建案內的比較受影響較小。
- 資料截止：本站 2026-10-11 抓取的內政部實價登錄查詢系統現況，交易日最晚至 2026-08-31。簽約與解約各有 30 日申報時滯。