預售屋最容易解約的時候，不是剛簽完，是快交屋的時候

2026-10-01　把每一筆解約對齊到該建案的完工登記日來看：解約在完工前後各 3 個月最密集，月解約率是一年多前的將近 3 倍；近一年完工的建案，有 45% 的解約落在這 7 個月裡。這道「交屋關卡」逐期變窄——2025 年下半年以後完工的建案，完工前後的解約率是 2023 年完工那批的兩倍多。但其中約一成，同一層樓在幾天內就以同樣價格成交為成屋，比較像換約，不是退場。

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談預售屋解約，常見的想像是「簽了之後後悔」——所以應該是剛簽完那幾個月最多。本站把全國每一筆解約，對齊到該建案的完工登記日（備查資料的「第1次登記日期」）重新排過，得到的形狀完全不同：解約最密集的時候，是完工前後那幾個月。

比法：用「還在的合約」當分母

直接數解約筆數會被建案規模與簽約時點混淆，所以這裡算的是月解約率：某個月，每 10 萬份「已經簽了、還沒解約」的合約裡，有幾份在那個月解約。範圍是本站已比對到備查建案、且有官方完工登記日的建案。

解約申報義務 2023 年 7 月才上路（見解約地圖的說明），因此只計 2023-07 ~ 2026-07 之間發生的解約與當時還在的合約；最後一個月因 30 日申報時滯不計。高雄市不納入：官方備查檔裡高雄的完工登記日是批次作業日、不是實際完工日，無法用來對齊。

完工前後 3 個月，月解約率是一年多前的將近 3 倍

一年多以前，每 10 萬份合約每月解約約 60 份；從完工前半年開始往上爬，完工前後 3 個月達到 163~167 份，之後迅速回落。完工後半年以上幾乎不再有解約——那時大部分的戶已經過戶，預售合約已經履行完畢，沒有東西可以解了。

換個說法：完工登記在 2024 年 10 月 ~ 2025 年 10 月之間的 1,550 個建案，完工前後都觀察得到，它們的 1,560 筆解約裡有 708 筆（45%）落在完工前後 3 個月這 7 個月內。

完工後的解約率是低估的：分母裡仍算著已經過戶的合約（官方沒有過戶日欄位），實際上它們已經不可能再解約。所以完工後的回落是真的，但回落前那段高點其實比圖上更高。

每個縣市都一樣：這是制度的形狀，不是哪裡的問題

十個縣市全部落在 35~53%。這不是某個市場特別差，而是預售屋的流程本來就把一道關卡放在完工前後：完工後要辦所有權第一次登記、驗屋、對保、撥款、過戶交屋。買方要在這時候補足尾款，絕大部分靠房貸——而房貸核多少，要看銀行在那個時點的鑑價與授信政策，不是簽約當時。

這道關卡越來越窄

2024 年以前完工的建案，完工前後的月解約率在 80~94 之間；2025 上半年完工的跳到 146、下半年 188、2026 上半年 227，兩年半裡變成兩倍半。同一批建案在一年多以前的解約率並沒有同幅度上升（37~79），上升的是完工前後那一段。

時間上對得起來的事件有兩件：2024 年 8 月央行請銀行自主管理不動產貸款總量、9 月第七波選擇性信用管制把第 2 戶貸款成數降到 5 成並擴及全國。2025 年起完工的建案，交屋撥款正好落在這之後；它們的買方也多半是 2023~2024 年市場最熱時簽約的（見113年爆量那篇）。

⚠️ 這是時間上的吻合，不是因果證明。資料裡沒有解約原因欄位，分不出是貸款核不足、鑑價低於成交價、買方改變心意，還是建商與買方協議解除。上面兩個因素（信用緊縮、買在高點）也無法從這份資料拆開。

但不是每一筆完工前後的解約，都是買方退場

解約之後，那一戶還會不會成交？完工之後的成交不會出現在預售登錄，而是進成屋買賣登錄，本站有把成屋成交歸戶到建案（見建案頁「完工後的實際去化」）。拿完工前後 3 個月內的 1,035 筆解約（限有成屋資料的建案、解約在 2026 年 3 月以前，留足觀察期）去找同一建案、同一樓層、解約後一年內的成屋成交，並拿上下一層樓當對照組：

每 9 筆裡約有 1 筆，同一層樓在解約後很快（中位 9 天）就出現一筆總價一模一樣的成屋成交。上下樓層的對照組只有 0.6%，所以這不是巧合。最自然的解釋是換約：預售合約解除，同一戶隨即以成屋買賣重新簽約——可能換了買受人，也可能是同一位買方改以成屋契約辦理。不論是哪一種，那一戶都沒有回到待售。

同一樓層一年內有成屋成交的比例（57%）比對照組（32~37%）高出 20 個百分點以上；扣掉總價相同的那一成，仍高出約 12 個百分點，表示其餘解約的戶也有一部分在完工後以成屋型式賣掉。完工前後的解約高峰，有一部分是「換一種合約、換一個人」，不全是「這戶賣不掉了」。

樓層比對有極限：同一層通常有好幾戶，「同一樓層有成交」不保證是同一戶，所以只拿來跟上下樓層的對照組比差距，不當成逐戶事實。總價完全相同的那一組比較可信。

對買方與讀數字的人，這代表什麼

• 剛完工、或即將完工的建案，解約筆數本來就會冒高。拿它的解約比例去跟還在蓋的建案比，等於拿關卡前後的人比——本站解約排行上的數字要看建案走到哪個階段。
• 解約件數多，常常只是建案大。下表是近一年完工的建案中，完工前後 3 個月解約件數最多的五個；件數排前面的多半是大案，換成佔簽約的比例，五個裡有三個不到 5%。
• 簽約時的價格，交屋時要靠當時的鑑價與授信撐住。完工前後是預售合約真正被兌現的時刻；在 2025 年以後，這個時刻的解約率明顯變高。

接下來可以看什麼

央行在 115 年 9 月 18 日把第 2 戶貸款成數放寬到 7 成。如果完工前後解約率升高有一部分來自貸款成數，接下來幾個月完工的建案應該看得到回落。本站資料目前到 115 年 7 月，這篇還看不到；這個指標會在之後的資料更新裡繼續追。

這些數字漏掉什麼

• 完工登記日不等於交屋日。第1次登記之後才能過戶，實際交屋多在其後數週到數月，所以高峰橫跨完工前後，而不是剛好落在當月。
• 2023 年 7 月以前的解約看不到。那之前沒有解約申報義務，所以 2024 年上半年以前完工的建案，看不到它們完工前一年多的情形。
• 高雄市不在內，原因見上方說明。
• 分子只算比對到備查建案的合約。備查制度上路前就開賣的建案不在範圍內。
• 換約的判定是推論。官方沒有標註哪筆成屋成交接續哪筆解約，本文只用「同建案、同樓層、同總價、時間相近」推論，並以上下樓層當對照組確認不是巧合。

出處

• 中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿（第七波選擇性信用管制） 中央銀行 · 2024-09-19
• 中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿（第2戶購屋貸款成數上限調升為 7 成，115/9/18 實施） 中央銀行 · 2026-09-17

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