預售三房沒有變小多少，變貴的幾乎全是單價

2026-10-20　常聽到「三房越蓋越小、用縮坪壓總價」。用官方申報資料、在同一個行政區裡比：2021 到 2026 上半年，全國預售三房扣掉車位後的面積中位幾乎沒動（36.5 → 36.6 坪），總價中位卻從 1,236 萬漲到 1,958 萬（+58%）。縮坪只在臺北、新北、桃園看得到，幅度 1~2.4 坪；中南部反而略大。

本篇關聯：臺北市 · 新北市 · 桃園市 · 臺中市

談預售屋變貴，常見的說法是「三房越蓋越小」——建商把坪數縮下來，讓總價看起來還買得起。這篇用本站的官方申報資料直接量：2021 年以後，全國預售三房的面積幾乎沒有變小；總價漲了將近六成，幾乎全部來自單價。

比法：同一個行政區裡比，車位面積先扣掉

範圍是內政部實價登錄批次檔中的預售屋買賣，限住家用的住宅大樓與華廈，房數以官方登錄的「格局」為準。面積用「建物移轉總面積 − 車位面積」，總價用「總價 − 車位價」，避免有沒有買車位把數字拉開。

直接看全國中位數會被地區組成騙到：某一年臺北賣得多，全國中位面積與總價就跟著跳。所以這裡把每一年都拉回 2024 年的行政區組成——先算每個行政區當年的中位數，再用 2024 年各區的成交量加權（同一年同一區少於 5 筆的不計）。2021 年起各年都涵蓋 2024 年成交量的 92% 以上。

只看 2021 年以後。更早的年份批次檔的筆數少、各區當年有成交的比例只有五到七成，拉齊地區組成後數字會亂跳，不足以下結論。2026 年只到 6 月。

三房的面積：五年幾乎沒動

全國三房一直在 36.5~37.2 坪之間，沒有往下走的趨勢。兩房也一樣：25.6~25.9 坪。不拉齊地區、直接看全國原始中位數，三房是 36.6~37.0 坪，結論相同。

三房的總價：漲了 58%

面積不動、總價從 1,236 萬漲到 1,958 萬（+58%），換算每坪（扣車位）從 33.6 萬到 53.0 萬，同樣是 +58%。兩房是 864 萬 → 1,300 萬（+50%）。也就是說，這段期間總價的上漲幾乎全部是單價，縮坪在全國層級上沒有替買方擋掉任何一塊。

這是名目金額，沒有扣除物價。行政區內的組成（例如某區那一年剛好是蛋黃區的高價案多）仍然沒有控制住，所以單一年份的跳動不要過度解讀，看的是五年的方向。

縮坪只在北部看得到，而且只有一兩坪

「三房變小」在臺北、新北、桃園確實存在，但幅度是 1~2.4 坪（3~6%），跟同期 30~41% 的總價漲幅不是同一個量級。臺中、臺南、高雄、新竹的三房反而略大。全國層級看不到縮坪，是因為南北兩邊互相抵銷。

有變的是房數組成：兩房的比例在 2025 年升高

同一個行政區裡，兩房的比例從 2024 年的 43.3% 升到 2025 年的 48.0%，三房從 47.8% 降到 43.6%，2025 年是這五年裡第一次兩房多於三房。如果買方在「縮」，縮的方式比較像是少一房，而不是同樣三房換小一點。

這是成交的組成，不是推案的組成：它同時反映建商蓋什麼與買方買得起什麼，分不開。2025 年的成交量只有 2024 年的三分之一，組成的變化也可能來自哪些建案在降溫後仍賣得動。

這些數字漏掉什麼

• 面積是權狀坪數、含公設：只扣掉了車位面積。如果公設比這幾年上升，室內實際使用的坪數縮得比這裡看到的多；官方資料沒有可靠的逐筆公設比欄位，本站量不到。
• 資料來源是批次檔：面積與車位面積只有批次檔有，批次檔比實價查詢系統少約一成六的交易（主要是後補登錄），2025 年以後的落差更大。少掉的那些戶面積會不會系統性不同，無法驗證。
• 含車位但車位價空白的交易：這種交易的總價含車位、卻扣不掉，會讓這些交易的總價偏高。本站沒有單獨量化它對總價中位數的影響；只要這類交易的比例各年差不多，就不會改變五年的方向。
• 行政區內的組成沒有控制：同一區內不同地段、不同等級的建案混在一起，單一年份的數字會跳動。
• 名目金額：沒有扣除物價與營建成本，不代表實質購買力的變化。
• 只算預售屋：成屋、中古屋的坪數與房數組成不在這裡。

要看各建案的最新單價，請到建案頁；全國與各縣市的最新數字在全國數據。