完工後轉手的屋主，賣得比建商的餘屋還便宜

2026-09-24　把同一個建案、同一段時間、樓層與坪數相近的成交放在一起比：預售買方完工後轉售的單價，中位比建商同期賣的餘屋便宜 5.5%，而且 2025 年以後差距擴大到一成。另外，全國完工滿兩年的建案裡，預售買方在完工後兩年內轉手的比例中位是 5.7%，少數建案超過三成。

本站的預售轉手價差把同一戶的兩筆登錄對起來：預售時簽下的價格，和完工後屋主轉賣的價格。全國 4,904 組配對的名目價差中位是 +14.6%。但這個數字只回答「跟自己當初買的價格比」，沒回答另一個買方更關心的問題：完工後同一棟樓裡，跟屋主買和跟建商買，價格差多少？

比法：同一棟、同一段時間、相近的戶

成屋資料沒有賣方身分，但可以從登錄的先後分出兩種成交：

每一筆屋主轉售，只跟同一建案、前後 6 個月內、樓層相差 3 層以內、坪數相差 15% 以內的建商餘屋比，至少要有 2 筆可比的餘屋。價格一律用本站建案頁中位單價的同一套規則：只計一般住家，排除店面、一樓、親友與特殊關係交易、含裝潢家具的成交，車位價另外申報的扣掉。

樓層與坪數的控制很重要：沒有控制之前，屋主轉售看起來便宜 7.5%；控制之後是 5.5%。差的那 2 個百分點，是原本比到了不同樓層、不同大小的戶。

屋主轉售單價相對同案同期相近樓層坪數的建商餘屋

口徑	樣本	中位差距	轉售較便宜的比例
逐筆比	452 筆（157 個建案）	−5.5%	69%
以建案為單位（每案先取中位）	157 個建案	−2.7%	61%

以建案為單位的數字比較保守：少數成交量大的建案不會主導結果。兩種口徑方向一致。

一種解讀是：屋主通常只賣一戶、想早點脫手，建商則握有整棟的定價、比較撐得住，於是同一棟樓裡屋主願意開得比建商低。但這是價格形狀的推論，資料裡沒有任何一欄記錄賣方的動機。

依轉售年份

2024 年預售市場最熱的時候，屋主幾乎能用建商的價格賣掉；2024 年下半年央行第七波信用管制之後，2025、2026 年的差距擴大到一成以上。這跟本站央行鬆綁那篇看到的簽約量走勢方向一致：市場冷的時候，先讓價的是屋主。

依縣市（樣本 40 筆以上）

上面的比價只看得到「有轉手的戶」。換個角度問：預售買進並完成過戶的戶中，有多少在完工後兩年內就賣掉？

觀察期必須拉齊：剛完工的建案屋主還沒時間轉手，不拉齊的話排出來的只是完工年份。所以只算完工已滿兩年、預售過戶 30 戶以上的建案，全國 275 個。

完工後兩年內的轉手率分布（275 個建案）

0%38個建案

0~5%79個建案

5~10%88個建案

10~20%53個建案

20% 以上17個建案

中位數是 5.7%，前一成超過 17%。大多數建案的預售買方完工後兩年內沒有賣出（自住或出租都有可能，資料分不出來）；少數建案則有三成以上的戶在兩年內再次成交。

完工後兩年內轉手率最高的 10 個建案

建案	縣市	預售過戶	兩年內轉售	轉手率
竹慶金叡	新竹市	37	13	35%
協和閱	新竹縣	89	28	31%
一方境	臺南市	39	12	31%
聚心	臺中市	82	25	30%
佳鋐樂邑	臺中市	110	33	30%
泳達御品居	桃園市	39	10	26%
亞昕一緒	臺中市	52	13	25%
佳鏵大心	臺中市	94	23	24%
悠活	新竹縣	42	10	24%
丰景	臺中市	206	48	23%

完整排行見全國排行。

⚠️ 轉手率高不等於建案有問題，也不等於炒作。它代表當初有較多買方在完工後不久就賣出，原因可能是投資，也可能是換屋、工作調動或家庭因素，本站不做判定。已排除親友、特殊關係等非市場交易。

比的是成交價，不是開價。建商可能有同一棟賣不掉、沒有成交紀錄的戶，那些不在比較裡。
樓層與坪數相近，不代表條件相同。座向、景觀、格局、是否含車位的差異，資料裡看不到。
看不到施工期間的換約轉售。那不會出現在成屋資料裡，而且 2023 年 7 月起原則上禁止。實測 97.5% 的轉售都發生在完工之後。
賣方身分是推論的。「預售時沒人簽約、完工後第一次成交」判定為建商餘屋；若預售合約的過戶登錄沒被本站配對到，那一戶會被誤判成建商賣的。本站已排除完工前就出現的「成屋」成交（那是這類誤判的主要來源），剩下的誤判會讓建商的價格看起來偏低，也就是低估屋主讓價的幅度。
樣本不大。可比的配對只有 452 筆，依縣市拆開後每格只有數十到百餘筆，單一縣市的數字僅供參考。