央行第二次鬆綁：上一次鬆綁的半年裡，預售屋資料是這樣走的
2026-09-20 央行 115/9/18 把自然人第2戶房貸成數從 6 成再放寬到 7 成。上一次鬆綁（115/3/20，5 成→6 成）至今剛好半年，本站資料顯示：簽約沒有回來、推案繼續降、解約反而創新高。另外，這條線不能一路畫回民國 101 年——預售屋的申報制度 110 年 7 月才改。
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央行在 115 年 9 月 17 日理監事會決議，自然人第 2 戶購屋貸款最高成數上限由 6 成調升為 7 成，並刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的要求，9 月 18 日起實施。政策利率連十凍。央行給的理由是管制已見成效：全體銀行不動產貸款占總放款比率由本年 3 月底的 35.56% 降至 7 月底的 34.44%。
這是半年內第二次鬆綁——115 年 3 月 20 日才剛把第 2 戶從 5 成調到 6 成。週五這一次本站還看不到（資料到 115 年 7 月），但上一次鬆綁到現在剛好滿半年，資料足夠回答「上一次有沒有用」。
先講清楚這條線能畫到哪裡
預售屋的實價登錄制度在民國 110 年 7 月（實價登錄 2.0）才改成「逐戶、簽約後 30 日內申報」。在那之前，預售屋主要由代銷業者在銷售期間結束後整批申報，涵蓋率極低。這不是本站的解析問題，是資料本身的起點。
拿同期的建造執照總宅數當比例尺，一眼就看得出來：
建照總宅數 vs 本站看得到的預售簽約筆數（全國，依年）
| 年 | 建照總宅數 | 預售簽約 | 比值 |
|---|---|---|---|
| 民國101（2012） | 98,512 | 14,806 | 15% |
| 民國102（2013） | 121,794 | 24,260 | 20% |
| 民國103（2014） | 123,866 | 13,510 | 11% |
| 民國104（2015） | 106,670 | 7,449 | 7% |
| 民國105（2016） | 79,422 | 6,109 | 8% |
| 民國106（2017） | 91,900 | 9,998 | 11% |
| 民國107（2018） | 121,649 | 18,786 | 15% |
| 民國108（2019） | 148,522 | 40,295 | 27% |
| 民國109（2020） | 159,992 | 71,221 | 45% |
| 民國110（2021） | 170,437 | 98,305 | 58% |
| 民國111（2022） | 180,661 | 82,724 | 46% |
| 民國112（2023） | 146,169 | 106,131 | 73% |
| 民國113（2024） | 158,754 | 130,089 | 82% |
| 民國114（2025） | 141,065 | 42,829 | 30% |
⚠️ 建照涵蓋全部住宅（含自地自建、純成屋銷售），本來就遠大於預售簽約，兩者不能相除當成「預售占比」。這裡只看比值的變化：民國 104~105 年只有 7%，那不可能是真實市場量，而是當時的預售屋幾乎沒有申報義務。比值一路爬到民國 112~113 年的 7~8 成，才是申報制度補齊之後的樣子。
所以本站的曲線不能一路畫回民國 101 年。央行民國 99 年到 103 年的那四波管制、以及 105 年的全面退場，本站沒有資料可以核對——任何把預售成交量從 101 年一路畫到今天、再疊上政策日期的圖，前半段量的是申報制度，不是市場。以下一律從民國 110 年 7 月起算。
央行這一輪：七波管制、兩次鬆綁
民國 109 年 12 月以來的選擇性信用管制調整（發布日）
| 發布日 | 內容 | 本站資料 |
|---|---|---|
| 109.12.07 | 第一波。公司法人購屋貸款、自然人第 3 戶以上購屋貸款、餘屋貸款首度納管 | 看不到 |
| 110.03.18 | 第二波。擴大納管範圍，自然人第 3 戶以上與公司法人成數再降 | 看不到 |
| 110.09.23 | 第三波。購地貸款納管（檢附興建計畫、切結動工期限），工業區閒置土地抵押貸款設限 | 看得到 |
| 110.12.16 | 第四波。特定地區自然人第 2 戶購屋貸款不得有寬限期，餘屋貸款成數再降 | 看得到 |
| 112.06.15 | 第五波。特定地區自然人第 2 戶成數上限 7 成 | 看得到 |
| 113.06.13 | 第六波。特定地區自然人第 2 戶降為 6 成，並調高存款準備率 | 看得到 |
| 113.08.21 | （非管制）央行邀 34 家銀行座談，請其自主管理不動產貸款總量 | 看得到 |
| 113.09.19 | 第七波。第 2 戶降為 5 成並擴及全國；第 3 戶以上、高價住宅、法人、餘屋降為 3 成；名下有房者第 1 戶不得有寬限期 | 看得到 |
| 115.03.19 | 鬆綁。第 2 戶由 5 成調升為 6 成 | 看得到 |
| 115.09.17 | 鬆綁。第 2 戶由 6 成調升為 7 成；購地貸款刪除動工切結 | 尚看不到 |
日期為央行理監事會／新聞稿發布日，實施日多為次日。「本站資料」指該日期落在民國 110 年 7 月之後、簽約資料已完整的範圍內。波次與內容取自央行「109 年 12 月以來選擇性信用管制之調整重點」對照表（見文末出處）。
逐月簽約：轉折在哪裡
全國預售屋逐月簽約筆數（民國110年7月 ~ 115年6月）
⚠️ 已砍掉最後一個月。簽約登錄有 30 日申報時滯，最近一個月必然偏低，畫進去會出現假的斷崖。
高點是 113 年 6 月的 16,852 筆，低點是 114 年 9 月的 2,392 筆，相差 7 倍。但下滑的起點在 113 年 7 月（16,852 → 13,663 → 10,075 → 8,241），比 113.08.21 的銀行自主管理早、比 113.09.19 的第七波更早。
政策日期對得上的是加速而不是起點：113 年 9 月 8,241 筆、10 月直接掉到 5,224 筆，單月再少 37%，而第七波正是 9 月 20 日實施。此後再也沒有回到五位數。
收得快，放得慢
把兩次政策轉向各自前後四個月並排，不對稱非常清楚：
政策轉向前後四個月的簽約筆數
| 政策 | 前四個月 | 後四個月 | 變化 |
|---|---|---|---|
| 第七波收緊（113.09.20 實施） | 113/6~9 48,831 | 113/10~114/1 20,068 | -58.9% |
| 第一次鬆綁（115.03.20 實施） | 114/10~115/1 14,739 | 115/3~6 13,253 | -10.1% |
鬆綁那一組刻意跳過 115 年 2 月（農曆年，歷年皆為全年最低月），否則會低估鬆綁前的水準。收緊那一組不含 2 月。
收緊之後四個月掉了近六成；鬆綁之後四個月不但沒有回升，還再少了一成。
更值得注意的是時間順序：低點出現在 114 年 9 月（2,392 筆），10 月回到 3,333 筆、11 月 4,020 筆——回升發生在鬆綁之前，而鬆綁之後反而回落到每月三千出頭。用這份資料，說不出「鬆綁把市場救回來」這句話。
鬆綁之後，只有新竹在增加
各縣市簽約筆數：鬆綁前（114/10~115/1）vs 鬆綁後（115/3~6）
| 縣市 | 鬆綁前 | 鬆綁後 | 變化 |
|---|---|---|---|
| 新北市 | 3,727 | 3,395 | -8.9% |
| 桃園市 | 2,900 | 2,463 | -15.1% |
| 臺中市 | 1,835 | 1,756 | -4.3% |
| 臺北市 | 1,651 | 1,671 | +1.2% |
| 臺南市 | 1,115 | 730 | -34.5% |
| 高雄市 | 867 | 622 | -28.3% |
| 宜蘭縣 | 450 | 389 | -13.6% |
| 新竹縣 | 417 | 589 | +41.2% |
| 苗栗縣 | 363 | 357 | -1.7% |
| 彰化縣 | 351 | 284 | -19.1% |
| 新竹市 | 217 | 282 | +30.0% |
| 雲林縣 | 213 | 163 | -23.5% |
| 嘉義縣 | 134 | 73 | -45.5% |
| 嘉義市 | 124 | 143 | +15.3% |
| 屏東縣 | 116 | 89 | -23.3% |
只列兩段合計 200 筆以上的縣市。⚠️ 新竹的增加與房貸成數的關係，這份資料分不出來——同期新竹也有產業與就業的變化，本站沒有那條資料線。
十五個縣市裡只有四個增加，其中新竹縣 +41%、新竹市 +30% 最明顯；南部反而跌得最深，臺南 −35%、高雄 −28%。如果鬆綁是主因，不該只有新竹有反應。
推案端也沒有回應
逐季新增備查戶數（建商向官方申報的預售屋銷售戶數）
備查申報日不等於開賣日，這是推案的送件流量，不是某一批房子的去化。
推案高峰在 113 年第 3 季（46,855 戶），到 115 年第 2 季只剩 14,008 戶，少了七成。鬆綁之後的那一季（115Q2）是全期最低。建商的送件量沒有跟著政策轉向。
降溫是真的，但解約還在創新高
央行說「房市交易降溫、管制成效顯現」，本站的簽約資料完全同意。但同一份資料的另一半不是這樣走的：
全國預售屋逐月解約申報件數（民國112年7月 ~ 115年7月）
⚠️ 解約申報義務自 112 年 7 月 1 日才上路，在那之前的解約沒有申報義務、查不到，所以這條線不從更早開始。已砍掉最後一個月（30 日申報時滯）。
民國 114 年全年解約申報 3,686 件；民國 115 年光是前七個月就已經 3,428 件。月均從 307 件升到 490 件，多了六成。這 3,428 件分布在 1,225 個不同建案，不是少數幾案整批解約造成的。
解約件數依「當初簽約的年份」拆開
| 簽約年 | 114 年全年解約 | 115 年前七月解約 | 年化後變化 |
|---|---|---|---|
| 民國110（2021） | 154 | 76 | -15.4% |
| 民國111（2022） | 370 | 296 | +37.1% |
| 民國112（2023） | 910 | 923 | +73.9% |
| 民國113（2024） | 1,691 | 1,293 | +31.1% |
| 民國114（2025） | 492 | 666 | +132.1% |
| 民國115（2026） | 0 | 136 | — |
「年化後變化」是把 115 年前七月的件數乘以 12/7 之後，與 114 年全年相比。⚠️ 這是粗略的年化，不是預測。⚠️⚠️ 越晚簽約的世代，本來就會在隔年看到更多解約——民國 114 年那一批整個 114 年都還在簽，115 年才完整曝險，所以它的 +132% 幾乎全是世代成熟度造成的，不能當成訊號。本站實測 38% 的解約發生在簽約一年內、72% 在兩年內，照這個節奏，民國 111、112 年那幾批到 115 年應該要開始收斂才對，而資料顯示沒有。
最該注意的是舊世代沒有收斂：民國 112 年簽約的那一批，114 年整年解約 910 件，而 115 年只用七個月就已經 923 件。距離簽約已經兩三年，解約卻還在加速。民國 114 年簽約的那一批也一樣（492 → 666）。
⚠️ 解約比例高不等於「賣不掉」，更不是對任何建商的指控。 已知成因包括建商取消或重整銷售、設計變更後重簽、代銷換手整批換約、買方集體因素；本站另外實測約 22% 的解約戶後來確實出現下一份契約（見解約之後）。貸款條件改變只是其中一種可能，官方申報資料沒有「解約原因」這個欄位。
「房價漲勢趨緩」——但千萬別看全國中位單價
如果直接算全國預售住宅大樓的中位單價，會得到這樣的結果：民國 113 年上半 43.7 萬元/坪 → 115 年上半 59.9 萬元/坪，兩年漲了 37%。成交量砍掉八成、房價卻大漲三成七，聽起來很有戲劇性。
這個數字是假的。 逐個縣市分開看就散了：
六都預售住宅大樓中位單價（萬元/坪）與成交筆數占比
| 縣市 | 民國113上 | 民國113下 | 民國114上 | 民國114下 | 民國115上 | 113上占比 | 115上占比 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 臺北市 | 123.6 | 119.5 | 117.7 | 120.9 | 121.2 | 5.2% | 15.0% |
| 新北市 | 63.2 | 69.0 | 74.4 | 72.9 | 75.4 | 18.1% | 29.6% |
| 桃園市 | 40.7 | 42.6 | 47.6 | 46.9 | 47.5 | 18.8% | 18.2% |
| 臺中市 | 46.7 | 51.3 | 54.7 | 58.3 | 56.4 | 21.7% | 13.9% |
| 臺南市 | 37.3 | 38.1 | 40.3 | 42.3 | 38.9 | 8.2% | 5.7% |
| 高雄市 | 38.1 | 39.9 | 41.6 | 46.5 | 43.5 | 14.7% | 5.9% |
僅計建物型態為「住宅大樓」且有單價的成交（官方對透天不填單價欄）。各半年別樣本少於 80 筆者不列。
真正的原因是成交組成整個北移：雙北占比從 23.3% 升到 44.6%，而臺中從 21.7% 掉到 13.9%、高雄從 14.7% 掉到 5.9%。臺北的中位單價是高雄的近三倍，量能往臺北集中，全國中位數自然被抬上去。
分開看，兩年的漲幅是臺北 −1.9%、臺南 +4.3%、高雄 +14.2%、桃園 +16.7%、新北 +19.3%、臺中 +20.8%——沒有一個縣市接近 37%。央行說房價漲勢趨緩，本站資料同意；但如果拿全國中位單價去反駁，反駁的是一個組成假象。
這份資料證明不了什麼
⚠️⚠️ 時間吻合不等於因果。 本站的資料能證明「什麼時候發生了什麼」，證明不了「因為 A 所以 B」。同期還有利率、房價、營建成本、銀行放款水位、預期心理等多個因素在動，本文只把兩條時間軸並排。
⚠️ 週五（115/9/18）的鬆綁，本站目前完全看不到。 簽約資料到民國 115 年 7 月，加上 30 日申報時滯，最快也要到 115 年 11 月才看得出前兩個月的形狀。
⚠️ 本文採全部預售屋成交（不限已比對到備查案者），與站上推案與去化的簽約戶數口徑不同，數字會比後者高。
怎麼繼續查
本文的數字都能在站上回推：全國逐月走勢見全國數據，推案與去化的季度序列見推案與去化，解約的地區分布與世代解約率見解約地圖，解約之後那一戶的去向見解約之後。民國 113 年那一波爆量本身的組成，另見民國113年那一波爆量是怎麼來的，又是怎麼停的。
出處
- 中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿（第2戶購屋貸款成數上限調升為 7 成，115/9/18 實施） 中央銀行 · 2026-09-17
- 中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿（第2戶購屋貸款成數由 5 成調升為 6 成，115/3/20 實施） 中央銀行 · 2026-03-19
- 中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿（第七波選擇性信用管制） 中央銀行 · 2024-09-19
- 近期本行分別邀請34家本國銀行來行座談，請其自主管理不動產貸款總量 中央銀行 · 2024-08-21
- 表2 109年12月以來中央銀行選擇性信用管制之調整重點（歷波次對照表） 中央銀行 · 2024-09-19
- 全國縣市統計資訊：建造執照總宅數 內政部不動產資訊平台 · 2026-09-16
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